בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית במספר עסקאות הנדל"ן המבוצעות בישראל ובהיקפן הכספי לרבות עלייה במחירי הדירות, ועמה החשש לפעילות גוברת מצד מלביני הון. כתוצאה מכך, במהלך חודש אוקטובר 2017 פרסמה הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור מסמך בגין תסמיני הלבנת הון בענף הנדל"ן – להלן מובאים עיקריו.
ניצול שוק הנדל"ן להלבנת הון הינה תופעה עולמית מוכרת ופשוטה יחסית לביצוע, וזאת בשל מאפייניו הייחודיים של ענף הנדל"ן, הכוללים עריכת עסקאות בסכומים גדולים עם אפשרות לתשלום במזומן, הטרוגניות בשווי נכסים המאפשרים ביצוע מניפולציות לגבי שווים, העדר חובות לרישום מלוא שרשרת הבעלות בנכס ועוד.
מאפייני שוק הנדל"ן המוזכרים לעיל מקלים על גורמי הפשיעה לבצע פעילות הלבנת הון, בעיקר בעסקאות שאינן מבוצעות באמצעות המערכת הפיננסית, ועל כן אינן נתונות לכלל הבקרות המופעלות על ידי המערכת הפיננסית – הבקרות מפחיתות משמעותית את הסיכון להלבנת הון, דוגמת בדיקת הצדדים לעסקה ומקור הכספים לעסקה.
המסמך כולל תסמינים רבים המשמשים דגלים אדומים לפעילות אסורה. ככל שישנם תסמינים רבים יותר בפעילות מסוימת, גובר החשש כי מדובר בפעילות הלבנת הון. כעקרון, המסמך נועד לסייע לגופים עליהם חלות החובות מכוח חוק איסור הלבנת הון, אך יכול להועיל לרבים אחרים (עורכי דין, רואי חשבון, יועצים, מוכרים, קונים וכו'). להלן ריכוז של התסמינים הבולטים:
פעולות חריגות
- תשלום עבור עסקת נדל"ן המתבצע במזומן ובהיקף משמעותי.
- התנהלות באמצעות שיקים המשוכים על צדדים שלישיים, אשר על פניו נראה כי אינם בעלי זיקה לעסקה.
- כל התשלומים מבוצעים בסכומים הנמוכים מעט מרף הדיווח.
- מתקבל ממדינות בסיכון או ממדינה אשר הזיקה של רוכש הנכס אליה אינה ברורה.
- מועבר למדינות בסיכון או למדינה אשר הזיקה של מוכר הנכס אליה אינה ברורה.
- מתקבל מנותן שירותי מטבע, ללא הגיון עסקי/כלכלי.
- שכירות – ריבוי הפקדות במזומן שמקורן בדמי שכירות וכן דמי השכירות המשולמים מן החשבון אינם תואמים את פרופיל הלקוח.
שימוש בצדדים שלישיים (אנשי קש)
- נראה כי הלקוח מבצע את העסקה בשמו של אדם ו/או גורם אחר כגון קרוב משפחה (שאינו בן זוג), שותף עסקי, תאגיד וכדומה.
- בחשבון מבוצעות פעולות הקשורות לעסקת הנדל"ן אל גורמים שאינם צדדים לעסקה ו/או אינם מעורבים בביצועה.
- החזרי הלוואה, חלקם או כולם, מבוצעים על ידי צד ג' שאינו קשור ללקוח.
- עסקאות רבות בהן מופיע שמו של אותו מוכר או קונה.
- הוספה של צדדים לעסקה בשלבים מתקדמים של העסקה, ללא הסבר מניח את הדעת.
- נראה כי הלקוח המעורב בעסקת הנדל"ן אינו בקיא או מביע התעניינות בפרטי העסקה או הנכס.
- דמי השכירות מועברים/מופקדים לצד ג' ללא הסבר מניח את הדעת.
- ריבוי הפקדה של שיקים המשוכים על צדדים שלישיים עבור דמי שכירות.
מניפולציה על ערך הנכס
באופן כללי – כל נכס מקרקעין הינו בעל מאפיינים ייחודיים, אשר באמצעותם ניתן להעריך את מחירו. אי לכך, לעיתים קיים קושי במעקב והסבר של שינויים במחירי נכסים. הקושי בהערכת שווי הנכס מאפשר לבצע מניפולציות על מחירי הנכסים, קרי, ביצוע עסקאות כאשר המחיר הנרשם במסמכים גבוה או נמוך מן המחיר בשוק.
- מחיר הנכס נמוך משמעותית ממחירו בשוק.
- מחיר הנכס גבוה משמעותית ממחירו בשוק.
- פעולות בחשבון המבוצעות בגין קניה ו/או מכירה של נכס, אינן תואמות את שווי העסקה.
ניסיונות להימנע מזיהוי
- העסקה מבוצעת באמצעות עורך דין וקיים קושי לוודא את זהות הרוכש.
- הישות הרוכשת את הנדל"ן היא תאגיד בעל מבנה בעלות מסובך ומורכב.
- נראה כי הגורם המייצג בעסקת הנדל"ן מוסר פרטים שגויים ביחס לעסקה, לאופן המימון או לזהות המעורבים בה.
- הלקוח מתעקש לחתום על מסמכים באמצעות פקס בלבד, ללא סיבה הגיונית.
הלוואות ומשכנתאות
- מקור הכספים המשמש להחזר ההלוואה/משכנתא אינו ברור.
- הלקוח מחזיר את ההלוואה או המשכנתא סמוך ללקיחתה או מוקדם באופן משמעותי ממועד ההחזר הנדרש.
- נראה כי כספי ההלוואה אינם מועברים ליעדם.
- המשכנתא ו/או החזרי המשכנתא נפרעים על ידי צד ג', ללא הסבר מניח את הדעת.
- החזר הלוואה לרכישת נדל"ן מבוצע על ידי העברה/הפקדה מנותן שירותי מטבע.
- נראה שקיים קשר בין הלוואות שנטלו גורמים בלתי קשורים.
- זהותו של המלווה ו/או של נותן הבטוחה בהלוואה לרכישת נדל"ן אינה ברורה.
- בטוחה להלוואה הועמדה על ידי צד ג', בלא הסבר סביר.
- הלוואה לרכישת נדל"ן נלקחת כנגד בטחונות שמקורם אינו ברור או שאינם תואמים את פרופיל הלווה.
- הבטחונות שהועמדו עבור הלוואה לעסקת הנדל"ן נמצאים במדינה בסיכון.
- נראה כי הסכם ההלוואה פיקטיבי (העדר תאריך על חוזה ההלוואה, הסכם קצר ולא סטנדרטי שאינו כולל רכיבים מהותיים בהסכם הלוואה).
השבחת נכסי נדל"ן
- תשלום במזומן בהיקפים משמעותיים עבור שיפוץ בנכס.
- תשלום עבור שיפוץ נכס מבוצע על ידי צדדים שלישיים בלא הסבר סביר.
- מקור הכספים לשיפוץ נכס הינו בחו"ל וקיים קושי לוודא מה מקור הכספים.
תושבי חוץ ומימון זר
תושבים זרים ו/או חברות זרות עשויים להעביר לישראל כספים לצורך רכישת נכסי נדל"ן, וזאת כאמצעי להסתיר מן הרשויות בארצם כספים שמקורם בעבירות מקור, וכחלק מניסיון למנוע את חילוטם של הכספים.
- אזרח או חברה ממדינה זרה רוכשים נדל"ן בישראל, כאשר זיקתם למדינה אינה ברורה.
- הרוכש, יחיד או חברה, או מקור המימון מגיע ממדינה בסיכון או ממדינה בעלת רמת שחיתות שלטונית גבוהה.
- הרוכש ומקור מימון העסקה הינם ממדינות שונות.
- רכישת נדל"ן מבוצעת באמצעות נאמנות זרה ו/או מבנה משפטי מורכב (בעיקר כשזהות בעלי השליטה בתאגיד אינה ברורה ו/או יש קושי לוודא את זהותם).
- נראה שמאחורי המעורבים הישראלים בעסקה עומדים יחידים או תאגידים זרים.
עסקאות חריגות
- הלקוח קונה חזרה נכס שהוא מכר לאחרונה.
- ריבוי העברות בעלות בנכס במהלך תקופת זמן קצרה.
- הלקוח מפקיד פיקדון למטרת רכישת נכס נדל"ן, אך מבטל את העסקה זמן קצר לאחר מכן ומבקש להעביר את הכספים לצד ג' או לחשבון אחר מן החשבון שממנו הועברו הכספים.
- העסקה לא הושלמה וחוזה המכר קובע שהרוכש מאבד במקרה זה את המקדמה ששילם עבור הנכס.
- עסקאות בנדל"ן מבוצעות בין גורמים קשורים (בני משפחה, קשרים עסקיים, גורמים בעלי כתובת משותפת או בעלי נציגים או עורכי דין משותפים), בלא הסבר סביר.
- עסקת הנדל"ן אינה תואמת את פרופיל הלקוח מבחינת היקפה ו/או תחום עיסוקו (קשורה לתאגיד שאין לו כלל פעילות, עסקאות החורגות ממהלך העסקים הרגיל של החברה, בעסקה מעורבת ישות משפטית שנוצרה לאחרונה וסכום העסקה גבוה ביחס להיקף הנכסים שבבעלותה וכו').
- הנדל"ן הועבר כתרומה או מתנה ו/או התמורה בגין עסקת הנדל"ן אינה סבירה.
- נראה כי עסקת הנדל"ן המבוצעת אינה כלכלית עבור המעורב/ים בעסקה.