הכנסות משכר דירה למגורים

יחידים בעלי הכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל, יכולים לבחור בין מספר חלופות מיסוי הקיימות בחוק. יחיד אשר משכיר את דירתו חייב להכיר את החלופות כדי לא לעבור על החוק מצד אחד ולשלם את המס כדין, אך גם כדי לפעול בדרך הטובה ביותר שעומדת בפניו במטרה לשלם מס מינימלי

משכיר רשאי לבחור (כפוף לתנאים המפורטים בהמשך) בכל אחד ממסלולי המיסוי הקיימים כדלקמן:

1. פטור ממס (מלא או חלקי)
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
3. חיוב במס לפי מדרגות המס

פטור ממס

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

1. הדירה מיועדת לשמש  למגורים לפי טיבה.
2. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.
3. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם בתנאים מסוימים).
4. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד – ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין קיים חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

סכום הפטור, לשנת 2017, עומד על הכנסה חודשית בסך של 5,010 ₪. במקרה שדמי השכירות גבוהים מסכום הפטור ועד לסכום של 10,020 ₪ בחודש ניתן לקבל פטור חלקי (מעבר לסכום הנ"ל לא ניתן לפעול במסלול פטור ממס) – חישוב הפטור החלקי מבוצע כך:

• מפחיתים מסך ההכנסה החודשית של שכר הדירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
• מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
• מסך ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את הסכום הפטור – ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

למען הפשטות דוגמא מספרית:

סך דמי השכירות החודשיים הם 6,000 ₪.

הערות חשובות:

• על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו (לגבי הכנסות משכ"ד, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%).
• המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע).
• ההוצאות המוזכרות בסעיף ב' יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה.
• על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יש לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגורי המשכיר.
• חשוב לשים לב כי הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית – כאשר קיימות דירות נוספות ואנו בוחרים לגביהן מסלולים אחרים הם יבואו בחשבון לבחינת תקרת הפטור.
• לשיטת מס הכנסה, במקרה שיחול חיוב במס שבח בעת מכירת הדירה, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה משכר דירה, אך על פי פס"ד לילי שמשון יש לנכות מעלות הנכס לצורך חישוב השבח את הפחת שנוכה בפועל, ולא את הפחת שניתן היה לדרוש.

חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

על פי סעיף 122 לפקודה, יחיד (לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית) יכול לבחור במסלול הנ"ל אם קיימת עמידה בתנאים הבאים:

1. הדירה משמשת למגורים בישראל.
2. ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.

דגשים:

• שיעור המס הינו 10% והוא מחושב על סך ההכנסה ברוטו.
• לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא קיימת זכאות לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה.
• אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ייווסף לשווי המכירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת. בניגוד למסלול הפטור, במסלול הנ"ל הקביעה הזאת מעוגנת בחוק.
• נדרש לשלם את המס בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה היתה הכנסה מדמי שכירות, אלא אם כן שולמו באותה שנת מס מקדמות.
• משכירים, להם אין תיק במס הכנסה, ישלמו  באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.
• אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שולם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 333,000 ₪ (בשנת 2016) ולא קיימת חבות בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, לא נדרש להגיש דו"ח שנתי על כלל ההכנסות, אלא אם כן פקיד השומה דורש זאת.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. אם הכנסת השכירות מסווגת כהכנסה מעסק למעשה זה המסלול היחיד שאפשרי למשכיר (אינו יכול להתמסות עפ"י 2 החלופות הקודמות), ואם מדובר בהכנסה פאסיבית מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה וכמובן שאם מכירת דירת המגורים, לגביה נבחר מסלול זה, תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שנדרש כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

חשוב לדעת:

1. לעיתים ניתן ומומלץ למשכיר בעל מספר נכסים לבחור מסלולים שונים לדירות השונות, ולכן חשוב לבצע בחינת כדאיות מס מידי שנה.
2. על פי סעיף 9(25) לפקודה קיים פטור בגין הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים שקיבל קשיש המתגורר בבית אבות בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית האבות – עד לסכום מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בשנת המס בבית האבות.
3. על פי תקנות מס הכנסה, שוכר חייב לנכות מס במקור בשיעור 35% מדמי השכירות המשולמים למשכיר, באם ניתן היה לתבוע הוצאה זו בניכוי. לכן, אם השוכר אינו יחיד יש להצטייד מראש בפטור או באישור על ניכוי במקור מוקטן מרשויות המס.
4. יחיד בעל הכנסות מהשכרה בחו"ל שאינן מעסק יכול לבחור בין 2 המסלולים הבאים:

• מסלול חייב שבו ניתן לנכות הוצאות ולקבל זיכוי בגין המס ששולם בחו"ל.
• תשלום מס על ההכנסות ברוטו לאחר ניכוי הוצאות פחת בשיעור של 15% (שאר ההוצאות והמס ששולם בחו"ל לא באים בחשבון).

במקרים שהמשכיר לא נכנס באופן מלא למסלול הפטור הוא נדרש להחליט מהי חלופת המיסוי או שילוב חלופות המיסוי בהן הוא רוצה לפעול במטרה להגיע לתשלום המס המינימלי – במקרים אלו מומלץ להתייעץ ולהימנע מטעויות מיותרות.